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Dieter Steinmetz
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Mietpreisbremse

Berlin möblierte Wohnungen
Veröffentlicht von Dieter Steinmetz in Mieten · 8 Mai 2020
Tags: MietpreisbremseLompscherNormenkontrollklageMietendeckel
Die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse?
Berlin, 19.9.2017

In 2015 wurde die Mietpreisbremse aktiv, die den schnellen Anstieg des Mietzinses abdämpfen sollte. Das Berliner Landgericht bestätigte jetzt, dass dieses Mittel verfassungswidrig sei.
Das Gericht führte die Ungleichbehandlung von Vermietern heran, was ich auch in meinem vorherigen Text anführte. Nachvollziehbar ist der Widerspruch zum Grundgesetz, so eben wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Eine Bestätigung des Bundesverfassungsgerichts steht noch aus.

Bundesverfassungsgericht am 18.07.2019
(Aktenzeichen 1BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18)

Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das im Grundgesetz verankerte Recht auf Gleichbehandlung, Vertragsfreiheit und Eigentum. Darum nahm das Verfassungsgericht die Klage auf Verfassungswidrigkeit nicht an. Mit Freude beschließt der Koallitionsausschuss eine Erweiterung der Mietpreisbremse und weitere Maßnahmen gegen Eigentümer und Vermieter.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass einzelne Verordnungen der Bundesländer vor Gericht scheitern werden.
Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse als schwaches Instrument der Politik einzustufen. Dennoch gab es im August 2019 einen Beschluss des derzeitigen Koallitionsausschusses (CDU/CSU und SPD). Sie verlängerten ihr "geniales" Hilfsmittel von 2020 auf 2025. Zum jahresende soll ein Entwurf zur Gesetzesänderung vorliegen.

November 2019
Bundesinnenministerium hält Mietendeckel für verfassungswidrig


Die Zahl der Baugenehmigungen geht im zweiten Quartal 2019 um 10,6 % zurück.
Dezember 2019
Ein erster Effekt auf den Plan von Frau Lompscher nach Mietendeckel und Verstaatlichung

Diese Entwicklung hat mehrerlei Hintergründe:
    • Fehlendes Bauland
    • Androhung politisch Beauftragter nach Enteignung von Wohneigentümer und sich das hieraus ergebene Volksbegehren verunsicherter Mieter
    • Investoren werden unsicher und zurückhaltender
    • Denkmalschutz
    • Vorhaben die Mieten bis 2024 einzufrieren
    • Die erwartete Klagewelle von Mietern zum Mietendeckel
    • Klaffende Kosten- /Nutzenerwartungen durch fest vorgeschriebene Mieten und weiterhin steigende Baupreise
    • Derzeit stagnierende Mieten
              
Wenn es auch kaum jemand wahrnimmt, die Mietpreise stagnieren derzeit bundesweit, so auch in Berlin. Im Gegensatz zu Köln, Düsseldorf und Frankfurt am Main, hier gibt es noch ein Plus von ca. 0,5 % bis ca. 5 %. Ungebremst sind dagegen offenbar die Kaufpreise. Wenn mich nicht alles täuscht, wurde im Bezirk Mitte in diesem Jahr eine Immobilie für über 21.000,-- Euro pro Quadratmeter verkauft. Wenn solche Preisaufrufe üblich sind, dann wird die Mietpreisentwicklung verständlicher. Der durchschnittliche und etwas wirtschaftlich denkende Investor wird sich jedoch kaum auf solche Kampfansagen einlassen.

Nach wie vor ist der Bevölkerungszuwachs in Berlin treibend. Das erhebliche Defizit von ca. 200.000 Wohneinheiten lässt sich auch vom Senat nicht wegdiskutieren und schon gar nicht durch teure Wohnungsrückkäufe auffangen.

M.E. sind nach wie vor zwei Maßnahmen zielführender:
  • Wohnraum schaffen
  • Modernisierungsumlage überdenken, eine Reduzierung bringt zwangsläufig eine Mietpreisstabilität mit sich.


Januar 2020
Das Berliner Abgeordnetenhaus stimmt dem Mietendeckel zu

Die Mieten sollen für 5 Jahre und rückwirkend zum 18. Juni 2019 eingefroren werden. Die rot-rot-grüne Landesregierung nickt den Eingriff auf freie marktwirschaftliche Prizipien und das persönliche Eigentum ab.  Frau Lompscher (Die Linke) zeigt sich stolz mit ihrem "sozalistischem" Erfolg. Der komplette Senat (mit Ausnahme einer Person in der SPD und der gesamten Opposition) stimmt mit der Unterstützung von Herrn Müller dem bundesweit heftig umstrittenen Mietendeckel zu.

Eine juristische Prüfung vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe steht aus. Hier soll die Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz geprüft werden. Auch der Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen erwähnte, dass mit dieser Aktion der gesetzlichen Preisbestimmung große Wohnungsunternehmen kaum betroffen sein werden. Es wird die kleinen Unternehmen und Einzelvermieter treffen, deren Investitionsmittel für Instandhaltung und Modernisierung eingeschränkt werden. Als Folge des Mietendeckels haben Mitgliedsunternehmen des BFW schon ca. 9.000 geplante Wohnungen in Berlin zurückgestellt. Also genau der gegteilige Effekt den der Senat erreichen müsse.

Bei aktueller Gesetzeslage werden wir nicht imstande sein unsere bisherigen Leistungen weiterhin zu erbringen. Hintergrund ist, dass bei gegenwärtiger Rechtslage zukünftige (beispielsweise) energetische Modernisierungen eine maximale Umlage von 1,-- Euro/m2 auf die Kaltmiete erlauben. Anders ausdrückt, bei einer Abschreibung über zehn Jahre wäre eine Investitionssumme von 100,-- Euro pro Wohnung die Obergrenze. Für diese Summe werden wir keinen Handwerker buchen können, ebenso bleiben gestiegene Baustoffpreise unberücksichtigt. Dessen ungeachtet, es werden private Investoren in den Ruin getrieben, die bestehende Darlehensverträge nicht mehr vollständig bedienen können oder umfangreiche Sanierungen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes beauftragt haben. Ausschließlich eine faire Verzinsung der Investition sichert das Gebäude für die Zukunft.

Meine Meinung steht nach wie vor:
Nur die Schaffung von ausreichenden Wohnbauten lassen sich die Mietpreise korrigieren.


Kernpunkte Mietendeckel

Betroffen sind rd. 1,5 Millionen Wohnungen. Wohnungen, die nach dem 1.Januar 2014 bezugsfertig waren, Sozialwohnungen und Wohnheime bleiben vom Mietendeckel ausgenommen.

  • Die Mieten werden für die Dauer von 5 Jahren, rückwirkend zum 18. Juni 2019, eingefroren.
  • Staffelmieten werden ausgesetzt und auf den Stand zum 18. Juni 2019 eingefroren.
  • Mieten, die die Obergrenzen über 20% übersteigen, dürfen auf Antrag auf den Wert "Obergrenze + 20%" reduziert werden.
  • Ab 2022 sollen Vermieter die Miete jährlich um 1,3 Prozent anheben können.

Den maximalen Mietzins setzt der Senat fest und orientiert sich am Mietspiegel von 2013. Zu dieser Zeit lagen die Mietpreise für Wohnungen mit üblicher Ausstattung zwischen ca. 6,00 € und 10,00 € per Quatratmeter. Bestandsmieten dürfen die festgeschriebenen Werte um 20% überschreiten.

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
    • Die Wohnung ist schwellenlos erreichbar,
    • mit Einbauküche,
    • einer hochwertigen Sanitärausstattung und/oder
    • mit hochwertigem Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume ausgestattet.
    • Ist mit einem Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh/(m² a) gekennzeichnet.


Ende März 2020

  1. Frau Lompscher (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung) verkündet, dass die mieten der landeseigenen Sotzialwohnungen nicht angehoben werden sollen. Pikant daran ist, dass die betroffenen Wohnungsbaugesellschaften bereits im Januar und Februar 2020 die Mietanpassungen vorgenommen haben.
  2. Die Corona Pandemie lenkt stark von politischen Ereignissen ab. Somit tritt der vom Senat verordnete Mietendeckel sehr stark in den Hintergrund.
  3. Bedingt der steigenden Anzahl von verordneter Kurzarbeit, resultierend aus dem Erliegen der wirtschaftlichen Tätigkeiten, werden Mietschulden erwartet. Der Bund bittet die Vermieter um kulante Stundungen bis zum Ende der Pandemie.


Mai 2020
  1. Die Bundestagsfraktionen der FDP und Teile der CDU und CSU reichen eine Normenkontrollklage in Karlsruhe ein. Sie halten das Deckeln der Mieten für verfassungswidrig, weil die Zuständigkeit für Mietrecht beim Bund liegt.
  2. 2019 stiegen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt auf über 4.600,-- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Steigerung von rd. 10% gegenüber dem Vorjahr.
  3. Tatsächlich bleiben in Berlin derzeit rd. 1% der Mieter (bedingt finanzieller Not -Kurzarbeit etc.-)den Mietzins schuldig.



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